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调查发现澳洲住房过剩 但有人质疑

更新时间:2017/12/18 10:47:21 来源:本站原创 作者:佚名

多年来我们一直被告知,房价上涨与住房供应短缺有关,但是一项最新的调查报告让我们重新思考这一问题。

据澳洲新闻网报导,澳洲国立大学的研究人员们分析了15年的人口普查数据和建筑批准量数据,调查发现澳洲存在着16.4万套的过剩住房。

住房过剩突出的是悉尼、墨尔本、布里斯本的内城区,而其它地区的状况却是住房短缺。

“过剩虽然并不严重,但的确说明了住房供应本身大概不是推动澳洲房价上涨的首要因素。”参与这项调查的副教授Ben Phillips说:“有其它因素正在发生。”

这份题为《澳洲地区住房供应与需求工作》的调查报告,考察了2001年至2016年之间修建了多少房,并将之与人口增加、人口结构变化、修建的住房类型相比较。

如果住房供应不是问题所在,那么这对政府旨在解决住房可负担性问题的做法就会产生重大的影响,那么人们一直鼓吹的多建房也就不是解决问题的办法了。

Phillips认为,政府与住房业似乎认为住房供应在澳洲是一个问题,在一些地区的确如此,但总体来说我们并没有看到人们常说的住房短缺,实际上我们看到的是住房过剩。

他们的调查结果反映出,许多房子一定是空置的,被投资者特别是外国的投资者所拥有。

“我们发现我们修建了多于人口增加所需要的房子,”Phillips说,“这不意味着这些房子不会在未来几年被消化吸收掉,但这的确表明在近期不怎么需要建新房,而这对更广泛的经济领域将产生连带影响。”

至于如何使房价更能让人负担得起,Phillips认为没有人完全懂得是什么在推动着房价的攀升。

他认为投资活动将继续推动房价上涨,税务方面的规定是一个问题,低利率也在抬升房价。

如果房价上涨不是因为供应不足,那么政府需要检讨负扣税政策与资本增益税规定,如果政府想解决住房可负担性的问题的话。

“人们把住房更多地视为一种财经产品,而不是遮蔽风雨的居所,”Phillips说,“在澳洲的确如此,而且这也是一个全球性的现象。”

“这包括自住房,房主们将其视为储存财富的工具,这可能推动房价升高,而不是供应。”

他警告,在某一点上,住房的价值必须要与其根本价值相一致,超出之后的价格的继续上涨就是“泡沫远景”。不过他不认为有什么迹象表明房产市场将出现崩溃。

他们的调查发现令许多人大吃一惊。一些人表示不认同这样的调查结果。

AMP资本集团的首席经济师Shane Oliver说: “我依然认为存在着住房供应不足的问题。”

他认为在计算住房供应时把空置房包括在内是很危险的,因为这些房产在市场上找不到。

目前墨尔本与悉尼租房的空置率仍然很低,Oliver说,如果住房供应是过剩的话,就不会是这样的局面了。另外,过去的十年移民增多,也导致了需求的强劲。

他认为住房供应短缺是导致房价上涨的主要原因。

代表房地产开发商与融资者的组织Urban Taskforce表示,国立大学的研究没有正确理解人们涌向内城区生活的潮流。该组织总裁Chris Johnson称,这项调查使用了一种算法,得出了供应过剩的结论,而这并不是市场的现实。他认为,悉尼内城区房租仍然很贵,意味着住房供应不足。

他表示,该调查报告自身也承认有分析上的局限性,而且声明并不能得出人们的住房需要得到满足的结论。他担心这个报告会导致政府解决住房供应的努力降温,从而造成房价升高。

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